| Deutsche Wohnen & Co. enteignen – worum geht’s?

Juli 2019
Moritz Warnke für die Redaktion

Die Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« will Unternehmen mit mehr als 3 000 Wohnungen in Berlin enteignen. Die Wohnungen sollen nach Art. 15 Grundgesetz vergesellschaftet werden und würden in kommunalen Besitz übergehen. Über diesen Vorschlag sollen die Berliner*innen in einem Volksentscheid abstimmen. Worum es genau geht, erklären wir in unserem kurzen FAQ:

Was wird enteignet?

Die Vergesellschaftung beträfe etwa 243 000 Berliner Wohnungen. Das sind ca. 15 Prozent aller Wohnungen in Berlin, in denen etwa 500 000 Berliner*innen wohnen. Formal sollen nicht die Unternehmen enteignet werden, sondern der Grund und Boden, auf dem die entsprechenden Wohnungen stehen. Damit würden auch die Wohnungen in kommunalen Besitz übergehen.

Wer wird enteignet?

Auf der vom Senat erstellten Liste stehen zehn Unternehmen, die betroffen wären. Die Deutsche Wohnen als börsennotierter Immobilienkonzern war auch deshalb namensgebend, weil sie mit 111 500 Wohnungen der größte Fisch ist. An zweiter Stelle folgt die ebenfalls börsennotierte Vonovia mit etwa 45 000 Wohnungen in Berlin. Außerdem geht es um ADO Properties (22 200), Covivio (15 700), Akelius (14 000), TAG Immobilien (9900), Grand City Properties (8000), BGP Group (8 000) und die Deutsche Vermögens- und Immobilienverwaltungs GmbH (3800). Hinter diesen Unternehmen stehen meist internationale Investoren.

Hinzu kommt die evangelische Hilfswerk Siedlung GmbH mit etwa 6 000 Wohnungen. Deren Enteignung könnte allerdings durch eine Änderung des Unternehmenszwecks und eine Verpflichtung aufs Gemeinwohl vermieden werden. Eine Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung fügt
der Liste ein weiteres Unternehmen hinzu: Pears Global Real Estate mit rund 6 000 Wohnungen.

Es ist davon auszugehen, dass nach einem genauen Blick in die Grundbücher noch weitere Unternehmen dazukommen. Ausgenommen werden sollen die rund 80 Genossenschaften mit ihren etwa 200 000 Wohnungen und die landeseigenen Wohnungsunternehmen, die 308 862 Wohnungen verwalten.

Ist eine Enteignung rechtlich möglich?

Grundsätzlich ja. Enteignung nach Art. 14 Grundgesetz gehört zur regelmäßigen Verwaltungspraxis und ist beispielsweise beim Bau von Autobahnen ein Standardeingriff. Mit einer Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz würde allerdings juristisches Neuland betreten: Eine solche wurde in der Geschichte der BRD bisher noch nicht vollzogen. Um zu klären, was mit Blick auf das Volksbegehren möglich wäre, hat die von der LINKEN geführte Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen drei Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, die mittlerweile veröffentlicht sind. Alle drei kommen zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz möglich ist. Die Gutachten finden sich hier: gleft.de/2Uc

Werden die Unternehmen entschädigt?

Ja, jedoch nicht zum Marktwert – darin stimmen alle bisherigen rechtlichen Einschätzungen überein. Zur genauen Höhe der Entschädigung gibt es allerdings unterschiedliche Berechnungsmodelle. Die Kostenschätzung der Initiative liegt derzeit bei 7 bis 14 Milliarden Euro, die des Senats bei 26 bis 34 Milliarden Euro. Während der Senat zunächst den Marktwert zugrunde gelegt hat, und davon dann – wegen der spekulativen Immobilienwertentwicklung der letzten vier Jahre – 20 Prozent abgezogen hat, ist die Initiative einen anderen Weg gegangen. Statt vom Marktwert auszugehen, legt sie den sogenannten Ertragswert der Immobilien zugrunde. Das heißt, dass die mit einer Immobilie erzielte Jahresnettokaltmiete unter Einbeziehung aller Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zur Grundlage genommen und dann über einen bestimmten Zeitraum hochgerechnet wird. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bewerten ihre Immobilien nach diesem Modell und legen die Jahresnettokaltmieten für 14 Jahre zugrunde. Damit käme man laut der Innitiative auf etwa 14 Milliarden Euro – die obere Grenze ihrer Kostenschätzung. Für die untere Grenze von 7 Millarden hat die Initiative als zentrale Bezugsgröße die Einkommen der Mieter*innen genommen und den zu erzielenden Ertragswert so berechnet, dass niemand mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben muss. Die Mieten müssten dafür teilweise deutlich gesenkt werden. Das Bundesbewertungsgesetz, das eine wichtige Orientierung für anstehende Gerichtsprozesse sein kann, legt als Wert einer Immobilie die bestehende Jahresnettokaltmiete nach Abzug aller Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zu Grunde. Diese wird nach einem bestimmten Modell so hochgerechnet, dass der angenommene Immobilienwert bei den in Frage stehenden Beständen dann etwa beim 15 fachen der Jahresnettokaltmiete liegt. Die Deutsche Wohnen bewertet ihre Immobilien in der eigenen Bilanz mit einem Ertragswert, der über 30 Jahre gerechnet wird. Der Marktpreis liegt teilweise noch deutlich darüber, weil in der Regel die in Zukunft erzielbaren Mieten zur Grundlage genommen werden, etwa nach einer Modernisierung oder anderen Instrumenten der Mieterhöhung.

Wer soll das bezahlen?

Wie am Immobilienmarkt üblich, würden 80 Prozent der Kosten über Kredite finanziert. Lediglich 20 Prozent der Entschädigungssumme müssten vom Senat als Eigenkapital eingebracht werden. Bei einer Entschädigungssumme von rund 20 Milliarden Euro wären dies also etwa 4 Milliarden Euro, die bei einem schrittweisen Vorgehen über mehrere Haushaltsjahre gestreckt werden könnten. Zum Vergleich: Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftete das Land Berlin 2018 einen Haushaltsüberschuss von 2,4 Milliarden Euro. Die Kredite sollen über die Mieteinnahmen aus den betroffenen Wohnungen getilgt werden. Nach Rechnung der Initiative wären diese, inklusive aller Instandhaltungskosten, nach 30 bis 40 Jahren abbezahlt und die Mieten könnten dabei sogar noch um 0,97 Euro/m2 gesenkt werden. Derzeit erwirtschaften die Immobilienkonzerne Milliardengewinne mit den Beständen. Die Wohnungsbestände sind also ein gutes Geschäft. Nach Ablauf von 30 Jahren wären die Kredite getilgt und Berlin hätte sein Vermögen beträchtlich gesteigert – denn die Wohnungen wären ja weiterhin in kommunalem Besitz. Derzeit fließen die Gewinne aus den Mieteinnahmen stattdessen in die Taschen internationaler Investoren.

Wäre es nicht sinnvoller, das Geld in Neubau zu investieren?

Derzeit landen die Mieteinnahmen bei den Aktionären. Der Senat kann darüber also gar nicht verfügen. Insofern stehen der Neubau von bezahlbaren Wohnungen und eine Vergesellschaftung der genannten Immobilien gar nicht gegeneinander. Mit seinen eigenen Haushaltsmitteln kümmert sich der Senat aber auch um den Neubau von Wohnungen in öffentlichem Besitz: Die rot-rot-grüne Koalition hat sich im Koalitionsvertrag für die gesamte Legislatur (2016–2021) den Neubau von 30 000 städtischen Wohnungen vorgenommen, also 6000 pro Jahr. Trotz großer Anstrengungen kommt es auch wegen der Überlastung der Bauwirtschaft zu Verzögerungen. Die 30 000 Wohnungen werden 2021 voraussichtlich zwar alle im Bau, aber nicht alle fertiggestellt sein. Bei den derzeitigen Bauzielzahlen – die eine deutliche Steigerung gegenüber den letzten 20 Jahren bedeuten – würde der Senat rund 40 Jahre brauchen, um die 243 000 zur Debatte stehenden Wohnungen neu zu bauen. DIE LINKE hat deshalb vorgeschlagen, die Baukapazitäten der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften zu stärken. Jenseits dessen hätte eine Vergesellschaftung von rund 15 Prozent der Berliner Wohnungen aber einen unmittelbar spürbaren und langfristig wirksamen Effekt auf den Berliner Wohnungsmarkt, denn die Marktmacht der aggressivsten Mietpreistreiber wäre gebrochen. In städtischen Wohnungen sind Vorschriften bezüglich Miethöhe, Sozialquote, Mitbestimmung und Modernisierungsumlagen deutlich strenger als bei den Privaten. Erst Recht, seit der Mietendeckel beschlossen wurde. (vgl. Gottwald auf LuXemburg-Online).